Le 1er janvier 2026, une nouvelle règle fiscale entrera en vigueur en Algérie, prévue par l’Instruction n° 09/2026, datée du 4 mars 2026, et délivrée par la Direction générale des impôts. Cette mesure vise à simplifier et à uniformiser le calcul de la plus-value imposable pour des biens immobiliers anciens ou mal documentés, en particulier ceux issus de partages familiaux ou transférés sans actes officiels.
Nouveau mécanisme de vente : simplification et uniformisation du calcul de la plus-value
Selon cette nouvelle procédure, le prix de vente du bien immobilier est déterminé comme premier élément. Ensuite, un abattement forfaitaire de 40 % du prix de vente est appliqué pour estimer le prix d’acquisition. La différence entre ce prix de vente et la valeur estimée (40 %) est alors utilisée pour calculer la plus-value imposable. A titre d’exemple, pour un bien vendu à 10 000 000 DA, la valeur estimée serait de 4 000 000 DA, ce qui en déduit une plus-value imposable de 6 000 000 DA, sans tenir compte des frais légalement déductibles liés à la vente.
Il convient de souligner que les frais associés à l’achat, à la rénovation, à la maintenance et aux améliorations d’un bien immobilier ne sont pas pris en compte lors du calcul de la plus-value fiscale, même s’ils sont bien documentés. Cette méthode vise à simplifier les processus administratifs tout en garantissant une uniformité dans la gestion des situations complexes.
La loi de finances 2026, en particulier l’article 78 du code des impôts directs, a été modifié pour intégrer cette nouvelle méthode. Les directions régionales, les services des grandes entreprises et les directions des impôts de wilaya seront chargées de la mise en œuvre de cette mesure.
L’objectif principal de cette réforme est de simplifier et de rationaliser le processus de calcul de la plus-value imposable, en particulier pour les vendeurs possédant des biens immobiliers anciens ou mal documentés. Cette démarche vise à clarifier les repères pour les contribuables et à assurer une plus grande transparence dans le domaine immobilier.
Impact et objectifs de l’Instruction n° 09/2026 sur le marché immobilier algérien
Cette nouvelle règle vise à résoudre les problématiques courantes liées à la déclaration de plus-values immobilières, en particulier dans des cas où les documents d’origine sont manquants ou mal conservés. Elle offre un cadre clair et uniforme pour les cas où le prix d’achat n’est pas clairement établi, ce qui est particulièrement pertinent dans le contexte de la propriété immobilière en Algérie, où les archives foncières peuvent être incomplètes ou difficiles d’accès.
La mise en œuvre de cette règle s’inscrit dans une logique de modernisation du système fiscal, cherchant à assurer une plus grande équité et transparence dans la taxation des biens immobiliers. En simplifiant le processus de calcul, elle permet aux contribuables de mieux comprendre leurs obligations fiscales sans avoir à recourir à des procédures complexes et chronophages.
Cette réforme est également perçue comme un pas important vers une meilleure gestion des biens immobiliers, en encourageant les propriétaires à conserver des documents précis et à jour. Elle vise à réduire les disparités dans l’application de la loi, en prévenant les abus potentiels liés à la manipulation des documents d’acquisition.
Le choix d’un abattement forfaitaire de 40 % du prix de vente pour estimer le prix d’acquisition a été justifié par la nécessité de trouver un équilibre entre simplicité et fiabilité du calcul. Ce taux a été déterminé après une analyse approfondie des cas pratiques et des recommandations des experts fiscaux.
Cette nouvelle règle soulève des questions concernant la transparence fiscale et la protection des investisseurs immobiliers. Elle s’inscrit dans une stratégie plus large visant à renforcer la confiance dans le système fiscal algérien, en garantissant que tous les contribuables soient traités de manière équitable et transparente.